DEROGACIÓN DEL DECRETO EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

NUEVA LEY REGULADORA DEL CRÉDITO INMOBILIARIO

Thu, 09 May 2019 13:44:19 GMT

ESPAÑA FINALIZA LA TRANSPOSICIÓN DE LA DIRECTIVA 2014/17/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO

El Gobierno español, con un retraso de tres años, ha finalizado la transposición de la Directiva Europea reguladora de los contratos de crédito para adquisición de inmuebles celebrados con consumidores.

En un contexto de crisis económica que derivó en la pérdida de confianza en el sector bancario y en el endeudamiento de los consumidores sobre todo en materia hipotecaria, la Unión Europea decidió intervenir, con la finalidad de crear un mercado financiero caracterizado por la transparencia, eficiencia y competitividad, que impulsara la estabilidad financiera de la propia Unión, plasmando estas cuestiones en la Directiva 2014/17/UE.

En España, transcurrido un retraso de tres años, se ha conseguido la transposición de la citada Directiva, a través de tres normas esenciales: Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de Regulación y Control de la Publicidad de los Servicios y Productos Bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios.

A continuación procedemos a analizar las distintas novedades que incluyen estas normas en relación a la regulación de los contratos de crédito con garantía para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

La primera norma dictada en España con la finalidad de trasponer la directiva anterior, fue la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta Ley se divide en cuatro capítulos y 49 artículos, así como doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria, dieciséis disposiciones finales y dos anexos.

A continuación procedemos a analizar las principales novedades que la Ley introduce en el mercado del crédito inmobiliario:

- Capítulo I. Disposiciones Generales. Arts. 1 a 4 . El objeto de la Ley es la protección de los deudores, fiadores y garantes de préstamos hipotecarios, o préstamos garantizados mediante otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o con finalidad de adquirir terrenos o inmuebles. El ámbito de aplicación es la concesión de los préstamos anteriores, así como la intermediación en los mismos. Se declara el carácter irrenunciable de las disposiciones de la Ley , que goza de carácter imperativo.

- Capítulo II . Normas de protección del prestatario. Arts. 5 a 25 . Se establece que los principios de honestidad, imparcialidad, transparencia y profesionalidad deben guiar la actuación de los prestatarios, intermediarios o representantes designados. El personal que trabaje al servicio del prestamista/intermediario/representante deberá contar con conocimientos y competencias necesarias y actualizadas para llevar a cabo su actividad.

Se regula la información básica que debe incluirse en la publicidad de los préstamos inmobiliarios , en consonancia con lo dispuesto en la Directiva: identidad del prestamista/intermediario/representante; garantía; tipo deudor (si es fijo, variable o combinado) y coste del préstamo; importe total del préstamo; TAE; si procede, se incluirá la duración del contrato, el importe del pago a plazos, importe adeudado, número de plazos, advertencia sobre cómo podrían afectar las fluctuaciones del tipo de cambio; método de amortización y cálculo de las cuotas; y finalmente, cuando sea procedente, la dación en pago .

Por otro lado, el prestamista/intermediario/representante deberá poner a disposición del prestatario en un soporte duradero la siguiente información general de los préstamos inmobiliarios: identidad y dirección del emisor; destinos del crédito; garantías; duración; tipo deudor, indicando si es fijo o variable, así como una breve descripción de las características de estos; si puede ser contratado en moneda extranjera y las consecuencias que puede tener para el consumidor; un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total, del total adeudado y de la TAE; indicación de otros costes; opciones de reembolso del crédito, incluyendo la definición del número de cuotas, periodicidad e importe de las mismas; declaración clara y concisa de que el cumplimiento de los términos y condiciones de los contratos no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito; descripción de las condiciones de reembolso anticipado; indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble, identidad del responsable de la evaluación y de los posibles costes que implicará para el consumidor; indicación de los servicios accesorios que el consumidor está obligado a contratar para obtener el crédito y la posibilidad de que deban ser suscritos con un proveedor ajeno al prestamista; y, una advertencia de las consecuencias derivadas del incumplimiento; si procede, opción de dación en pago ; otras advertencias que establezca el Ministerio de Economía y Hacienda.

La Ley obliga al prestamista/intermediario/representante a poner a disposición del prestatario información precontractual personalizada para que pueda realizar una comparación de las distintas alternativas que le ofrece el mercado, con una antelación mínima de los diez días naturales al momento en que el préstamo vincule al prestatario.

Se establece la obligación del prestamista de analizar la solvencia del prestatario en profundidad con carácter previo a la concesión del préstamo y sin poder imputar al mismo el coste asociado al análisis. Si la solvencia se evaluara de forma incorrecta, aun cuando el prestatario hubiera proporcionado información incompleta, el prestamista no estará facultado para resolver, rescindir o modificar el contrato de préstamo. Si analizada la solvencia se determinara que el prestatario no podrá hacer frente al pago del préstamo, deberá informársele por escrito y sin demora.

Existe determinada documentación que el prestamista/intermediario/representante deberá poner a disposición del prestatario al menos diez días naturales antes de la firma del contrato: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN); una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE); documento que recoja las cuotas a abonar en los distintos escenarios de evolución del tipo de interés, si se trata de un interés variable; copia del proyecto del contrato; información clara y veraz sobre los gastos que corresponden a cada una de las partes. Corresponden al prestamista, los gastos de gestoría, aranceles notariales de escritura del préstamo y gastos de inscripción de garantías en el registro de la propiedad; y al prestatario los gastos de tasación del inmueble; mientras que el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se abonará de manera prevista en la legislación tributaria.

El prestatario deberá comparecer ante un Notario de su elección para obtener asesoramiento en relación al préstamo que se suscribirá. El prestatario tendrá que responder en su presencia a un test con la finalidad de conocer la información que se le ha suministrado.

Cuando para obtener el préstamo sea preceptiva la apertura o mantenimiento de una cuenta, los costes asociados a la apertura y mantenimiento, de uso de medio de pago para transacciones y demás relativos a disposiciones de pago, se incluirán en el coste total del crédito para el prestatario .

Cuando el contrato tenga en cuenta las variaciones del tipo deudor, el prestamista/intermediario/representante deberá informar al prestatario de cómo se verá afectado el importe adeudado y la TAE, como mínimo a través de la Ficha de Información Normalizada Europea (FEIN).

Se prohíben con carácter general las ventas vinculadas , con la excepción de que el prestamista demuestre que los productos vinculados otorgan un beneficio a los prestatarios que no se recibiría si se prestasen por separado.

Por otro lado, el prestatario tiene derecho a convertir el préstamo a una moneda extrajera que será, a su elección, la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de sus ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que reembolsará el préstamo, o la moneda del Estado miembro en que fuera residente en el momento en que solicita la conversión.

El prestatario tiene derecho a reembolsar anticipadamente la totalidad o parte de las sumas adeudadas, con la correspondiente reducción de los intereses y costes que corresponderían al plazo que restase para la finalización del préstamo. El prestamista podrá recibir una compensación cuando el préstamo a interés variable se amortice anticipadamente en los tres o cinco primeros años de vigencia, acorde a la pérdida financiera que pueda sufrir, con la limitación del 0,25 o 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, respectivamente. Si el préstamo es a interés fijo, si la amortización se produce en los 10 primero años del préstamo, la compensación no podrá exceder del 2% del capital reembolsado anticipadamente, y si se realiza posteriormente, del 1,5%.

El prestamista, por su parte, también tendrá derecho ejercer el vencimiento anticipado del préstamo ante el impago de una parte del capital o de los intereses cuando se cumplan las siguientes condiciones: si el impago se produce durante la primera mitad de duración del préstamo y el impago asciende al 3% del capital concedido , podrá vencerse anticipadamente el crédito cuando el impago ascienda a 12 plazos mensuales o un número que cuotas equivalente a 12 meses; si el impago se produce en la segunda mitad de duración del préstamo y el impago asciende al 7% del capital concedido, podrá vencerse anticipadamente el crédito cuando el impago ascienda a 15 plazos mensuales o un número que cuotas equivalente a 15 meses.

Se fija un interés de demora equivalente al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

- Capítulo III. Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios. Arts. 26 a 43 . Se establece la obligación de los intermediarios financieros de estar inscritos en un Registro que será gestionado por el Banco de España o la Comunidad Autónoma de actuación . Los prestamistas de créditos inmobiliarios también tienen la obligación de inscripción en el Registro Mercantil, quedando excluidas las entidades de crédito.

- Capítulo IV. Régimen sancionador de los intermediarios de crédito, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios. Arts. 44 a 46 . Finalmente, la Ley recoge un listado de conductas calificadas como infracciones graves o muy graves y se remite al régimen sancionador de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito. Las sanciones se publicarán en un registro público a cargo del Banco de España.

Se considera infracción leve el incumplimiento de cualquier precepto de la Ley o su normativa de desarrollo que no sea considerado grave o muy grave. Las infracciones graves son: incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley y en su normativa de desarrollo cuando no tenga carácter especialmente relevante; la no remisión al Banco de España de los datos o documentos requeridos o establecidos legalmente, así como su remisión extemporánea; e incumplimiento del deber de confidencialidad cuando no tenga carácter muy grave. Las infracciones muy graves son: incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley y en su normativa de desarrollo, cuando haya un elevado número de afectados y el incumplimiento se considere especialmente relevante; realizar actividades que requieren la inscripción previa sin haber practicado la misma; y, vulnerar el deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de la Central de Información de Riesgos, su uso para fines distintos a los previstos en la legislación vigente o solicitar informes sobre personas titulares de riesgos fuera de los casos autorizados en la norma.

REAL DECRETO 309/2019, DE 26 DE ABRIL, POR EL QUE SE DESAROLLA PARCIALMENTE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO Y SE ADOPTAN OTRAS MEDIDAS EN MATERIA FINANCIERA

Este Real Decreto se centra en tres cuestiones fundamentales: los servicios de asesoramiento, las obligaciones del prestamista y la utilización de medios telemáticos para la remisión de documentación por el prestamista al notario.

En relación a los servicios de asesoramiento , se trata de una actividad distinta de la concesión e intermediación de préstamos inmobiliarios. Si la entidad únicamente se dedica a servicios de concesión e intermediación de préstamos inmobiliarios, deberá hacerlo constar en la documentación precontractual. Además, si se trata de servicios de asesoramiento independiente, deberán cumplirse dos condiciones: que el prestamista, intermediario o representante tenga en el mercado un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles para poder presentar al prestatario al menos tres ofertas vinculantes; y, no percibir remuneración por los servicios de asesoramiento independiente de uno o varios prestatarios o cualquier interesado en la operación.

Respecto a las obligaciones del prestamista de crédito inmobiliario, la principal consiste en su inscripción registral, pero además, cabe añadir las obligaciones de información al consumidor contenidas en la Directiva (incluida la obligación de comunicar cualquier cambio del tipo deudor con una anterioridad de quince días naturales antes de su aplicación), carecer de antecedentes penales por la comisión de delitos graves, poseer conocimientos y competencia correspondiente a la función desempeñada, entre otros.

En relación a la remisión de documentación al Notario por medios telemáticos, cabe destacar que los medios telemáticos deberán conectar con todos los notarios, para que el prestatario designe uno de su elección mediante la exhibición de su DNI, deberán permitir que el notario tenga acceso y posibilidad de descarga de la documentación, y permitir conocer la fecha en que los documentos se cargaron en el sistema.

ORDEN ECE/482/2019, DE 26 DE ABRIL, POR LA QUE SE MODIFICAN LA ORDEN EHA/1718/2010, DE 11 DE JUNIO, DE REGULACIÓN Y CONTROL DE LA PUBLICIDAD DE LOS SERVICIOS Y PRODUCTOS BANCARIOS, Y LA ORDEN EHA/2899/2011, DE 28 DE OCTUBRE, DE TRANSPARENCIA Y PROTECCIÓN DEL CLIENTE DE SERVICIOS BANCARIOS

Esta Orden supone la modificación de las Órdenes anteriores relativa a publicidad de servicios bancarios y transparencia y protección del consumidor de servicios bancarios.

Respecto a la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios , se modifican los siguientes aspectos:

- Ámbito de aplicación . Se amplía el ámbito de aplicación a los prestamistas, intermediarios o representantes designados de créditos inmobiliarios.

- Información que debe figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios . El capital que se incluirá en el ejemplo deberá ser mínimo de 100.000.-€, y si es superior, un múltiplo de 50.000.-€, con un límite máximo de 300.000.-€; el plazo de amortización será mínimo de 10 años, y si es superior, un múltiplo de 5, con un límite máximo de 30 años.

En relación a la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios , se modifican los siguientes aspectos:

- Ámbito de aplicación. Se amplía el ámbito de aplicación, incluyendo a los establecimientos financieros de crédito y las entidades financieras de crédito extranjeras o domiciliadas en otros Estados miembros de la Unión Europea, que operen mediante sucursales, intermediarios, agentes o en régimen de libre prestación de servicios.

- Capítulo II del Título III. Se modifica la denominación del capítulo, sustituyéndose la rúbrica “Normas relativas a los créditos y préstamos hipotecarios”, por “Normas relativas a los créditos y préstamos inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo”.

- Art. 22: “Ficha de advertencias estandarizadas” . Se obliga al prestamista, intermediario o representante designado, a entregar al prestatario o potencial prestatario y a sus fiadores o garantes, la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE) con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma del contrato.

- Tipos de interés variable. Se incluye la obligación del prestamista, intermediario o representante designado, de entregar al prestatario, potencial prestatario, y sus fiadores o garantes, un documento separado en que se indiquen las cuotas periódicas que debe satisfacer en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés. Deben incluirse como mínimo tres cuotas de amortización, que deberán calcularse mediante los niveles máximos, medios y mínimos que el FEIN haya presentado en los veinte últimos años, y si fuera menor, en el plazo máximo disponible.

- Índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés. El diferencial tiene que calcularse como la diferencia entre el tipo de interés de la operación en el momento de la contratación y el Interés Rate Swap (IRS) que más se aproxime al interés de la operación, seleccionado entre dos opciones: momento de la contratación-hasta la revisión del tipo de interés o momento de la contratación-vencimiento. El tipo de interés de referencia será el que más se aproxime al plazo del préstamo que quede desde la cancelación anticipada hasta la próxima fecha de revisión, o hasta la fecha de vencimiento.

- Sección 5ª del Capítulo II del Título III . Denominada anteriormente “Tasa Anual Equivalente”, pasa a denominarse “Préstamos en moneda extranjera”.

- Art. 31. Información a remitir . Los prestamistas de préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, tienen la obligación de suministrar al prestatario del importe adeudado, desglose de incremento que se haya podido producir, derecho de conversión en moneda alternativa y sus condiciones de ejercicio, así como de los mecanismos para limitar el riesgo del tipo de cambio; junto con el documento de liquidación previsto en el Real Decreto 309/2019. La información deberá remitirse en la moneda en que el prestatario recibe la mayoría de sus ingresos o en la moneda en que tenga los activos con los que reembolsará la mayoría del préstamo, a su elección. Cuando la liquidación sea en periodos superiores al trimestre, la información anterior deberá remitirse al prestatario en el plazo de los 20 días siguientes a su finalización, al margen del documento de liquidación.

- Sección 6ª del Capítulo II del Título III . Denominada anteriormente “Hipoteca Inversa”, pasa a denominarse “Conocimientos y competencia aplicables al personal al servicio del prestamista de crédito inmobiliario, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado”. El ámbito objetivo lo componen los prestamistas, intermediarios y representantes designados, así como el personal que desempeñe funciones de apoyo ajenas al proceso de comercialización de préstamos inmobiliarios.

Cabe destacar que se declara la necesidad de superación de cursos formativos de 50 o 65 horas, o su sustitución por un Grado o Máster en Ciencias Sociales o un Máster en Economía o Administración de Empresas, dependiendo de las funciones a desarrollar, para acreditar que se ha alcanzado la formación necesaria. Deberán realizarse ciclos de formación continuada, que se realizaran de forma presencial o a distancia .

- Sección 7ª. Práctica de ventas vinculadas. Se crea una nueva Sección 7ª en la que se incluye el art. 32 sexies, que establece la posibilidad de que el prestamista vincule el préstamo a la apertura o mantenimiento de una cuenta de pago o de ahorro.

Capítulo II bis del Título III. Hipoteca Inversa . Se crea el Capítulo II bis, que abarca desde el art. 32 septies al terdecies. Se incluyen entre otras cuestiones, la obligación de informar precontractualmente a los clientes a través de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), la proporción de la Ficha de Información Personalizada (FIPER) cuando se conozcan las necesidades de financiación del prestatario y su situación personal, la posibilidad de que el prestatario solicite una oferta vinculante o la forma de calcular la Tasa Anual Equivalente (TAE).

EL TRIBUNAL DE JUSTICIA SE PRONUNCIA SOBRE LA ABUSIVIDAD DE LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Thu, 04 Apr 2019 12:46:15 GMT

¿Tiene tu hipoteca una cláusula que permite al banco vencer el préstamo y reclamar la totalidad del importe prestado por el impago de una cuota? ¿Eres parte demandada en un procedimiento de ejecución hipotecaria y la póliza del préstamo reclamada tiene cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota? Este artículo puede ser de tu interés.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, a través de la Sentencia de fecha 26 de marzo de 2019, se ha pronunciado nuevamente sobre la cláusula de vencimiento en préstamos hipotecarios a través de la resolución de las cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo y por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Barcelona.

1. INTRODUCCIÓN: SITUACIÓN ANTERIOR

Con carácter previo a abordar la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, es necesario mostrar una visión generalizada del panorama legislativo previo.

En primer lugar, resulta relevante la Directiva 93/13/CEE del TJUE . La Directiva 93/13/CEE tiene como finalidad proteger al consumidor frente al profesional vendedor o prestador de servicios, que debido a su posición dominante tiende a incluir prácticas abusivas en los contratos. La obligación de protección se extiende a los Estados Miembros, que a través de su legislación deben evitar que se produzcan estas situaciones.

El Tribunal de Justicia es claro, cualquier cláusula contractual que no haya sido negociada por las partes y que suponga un desequilibrio de derechos y obligaciones entre el consumidor y el profesional, es abusiva . En consecuencia, si un contrato incluye una cláusula de este tipo, no será aplicable al consumidor, manteniéndose la aplicación del resto del contrato, siempre que el mismo pueda continuar sin la aplicación de la cláusula declarada abusiva.

En España, la Ley de Enjuiciamiento Civil se encargó de regular la posibilidad de vencer anticipadamente un préstamo hipotecario en su artículo 693, apartado 2. Este artículo, en su redacción originaria del año 2000 otorgaba a la entidad bancaria la posibilidad de vencer el préstamo y reclamar la totalidad de las cantidades adeudadas por el impago de una sola cuota de amortización o intereses.

El punto de partida del boom que hoy día se ha experimentado en materia de cláusulas abusivas y protección al consumidor lo encontramos en el “Caso Aziz” . El Juzgado de lo Mercantil Nº 3 de Barcelona planteó una cuestión prejudicial ante el TJUE, relativa a que la existencia de unos motivos tasados de oposición a la ejecución, entre los que no se incluía la existencia de cláusulas abusivas en el título, supondría un perjuicio a la tutela judicial efectiva del consumidor. Al efecto de este artículo, cabe indicar que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión, contenía una cláusula de vencimiento anticipado, que implicó el vencimiento y reclamación de la totalidad de los importes adeudados ante un incumplimiento reducido, máxime si tenemos en cuenta que tenía una duración de aproximadamente 33 años. El Tribunal de Justicia declaró que la imposibilidad de formular oposición a la ejecución en base a la existencia de cláusulas abusivas era contraria a la Directiva 93/13/CEE.

Con motivo de dicha resolución, en España se produjo una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativa tanto a los motivos de oposición a la ejecución como al vencimiento anticipado. A través de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social , se modificó el art. 693.2 LEC, estableciéndose la posibilidad de vencer anticipadamente un crédito ante el impago de tres mensualidades , y los art. 557.1.7º y 695 LEC, introduciéndose entre los motivos de oposición a la ejecución, la existencia de cláusulas abusivas .

Una nueva cuestión prejudicial, planteada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Santander, dio un nuevo giro a la cláusula de vencimiento anticipado. El TJUE declaró que la cláusula de vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo estará supeditada a un incumplimiento de una obligación de carácter esencial por parte del consumidor, que tenga carácter grave en relación a la duración y cuantía del préstamo . Asimismo, estableció que la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado se proclamará teniendo en cuenta la redacción contenida en el contrato, y no la aplicación efectuada en la práctica.

2. CUESTIONES PREJUDICIALES: TRIBUNAL SUPREMO Y JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE BARCELONA

El Tribunal Supremo planteó una cuestión prejudicial al TJUE, tras el estudio de un procedimiento seguido por Abanca Corporación Bancaria contra un consumidor, en el que se contenía una cláusula que concedía a la entidad bancaria la facultad de vencer anticipadamente el préstamo hipotecario ante el impago de cualquier cuota de interés o amortización. El Alto Tribunal declaró la nulidad de la cláusula por entender que era abusiva, de acuerdo con la Directiva 93/13/CEE. No obstante plantea al Tribunal de Justicia una cuestión prejudicial, relativa a las siguientes cuestiones:

- Si es posible que un Tribunal Nacional al analizar la cláusula de vencimiento anticipado declare únicamente su nulidad parcial , por establecer la misma dos supuestos, el impago de una cuota, y el impago de más cuotas.

- Si un Juez nacional tiene facultad para aplicar supletoriamente el Derecho nacional a un contrato con garantía hipotecaria donde la cláusula de vencimiento anticipado se ha declarado abusiva.

Por su parte, el Juzgado de 1º Instancia Nº 1 de Barcelona planteó una nueva cuestión prejudicial, en el enjuiciamiento de un procedimiento seguido por Bankia contra un consumidor, que contenía una cláusula de vencimiento anticipado abusiva, al permitir al banco vencer anticipadamente el préstamo por impago de una cuota. Las cuestiones planteadas son las siguientes:

- Si es contrario a la Directiva 93/13/CEE la aplicación de una doctrina nacional, que supone que, pese a ser declarada abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, en lugar de archivarse la ejecución hipotecaria, se continúe la misma por ser más beneficioso para el consumidor, dados los privilegios que se le concede en comparación con una ejecución de sentencia de un procedimiento declarativo , pese a que dicha doctrina no tenga en cuenta que la aplicación del art. 1124 CC no resulta aplicable por tratarse de un contrato de préstamo y en consecuencia, el consumidor pudiera obtener una resolución favorable en el procedimiento declarativo.

- Si se entendiera factible la aplicación de la doctrina anterior, si es contrario a la Directiva 93/13/CEE la aplicación de una doctrina que no tiene en cuenta la posibilidad de que en el procedimiento declarativo basado en el art. 1124 CE, puede desestimarse la resolución del contrato e indemnizarse al deudor , si dicho artículo se aplica íntegramente, dado que teniendo en cuenta que se trata de préstamos con un elevado plazo de duración, el incumplimiento puede ser poco grave.

- Si la aplicación supletoria de la legislación nacional , concretamente el art. 693.2 LEC, resulta contraria a la Directiva 93/13/CEE, debido a que se procede a la aplicación de la legislación nacional en lugar de una cláusula declarada abusiva, nula e ineficaz.

3. SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (GRAN SALA) DE 26 DE MARZO DE 2019

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, a través de la Sentencia de 26 de marzo de 2019, ha resuelto las cuestiones prejudiciales anteriores.

En primer lugar, en relación a la aplicación supletoria del Derecho Nacional , el TJUE considera factible su aplicación a los efectos de la Directiva 93/13/CEE. La finalidad de esta aplicación supletoria sería equilibrar las obligaciones y derechos de ambas partes, que en virtud de la cláusula declarada abusiva ocasionaban un desequilibrio desfavorable al consumidor. Asimismo, el efecto de la aplicación supletoria del derecho nacional podría ser más favorable para el consumidor que los posibles efectos derivados de la declaración de nulidad del contrato.

En este sentido, impone a los Jueces y Tribunales nacionales la obligación de comprobar si tras la supresión de las cláusulas abusivas del contrato el mismo puede o no subsistir, dado que en caso de anulación del contrato, el banco puede reclamar la totalidad de la deuda al consumidor. Se abren dos posibles vías: la declaración de nulidad del préstamo, en cuyo caso se iniciaría un procedimiento de ejecución ordinaria, o la aplicación supletoria del Derecho Nacional en lugar de la cláusula declarada nula, en cuyo caso, se aplicaría el procedimiento de ejecución hipotecaria. Corresponde, en definitiva, a los Jueces y Tribunales comprobar si la anulación del contrato y el inicio de los posteriores procesos declarativo y ejecutivo, irroga un perjuicio al consumidor superior al que se deriva de la tramitación de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Finalmente, respecto a la supresión de la parte abusiva de una cláusula de vencimiento anticipado , a efectos de mantener la aplicación de la parte no abusiva, el TJUE ha manifestado que dicha aplicación resulta contraria a la Directiva 93/13/CEE cuando la modificación afecte a la esencia de la cláusula.

En definitiva, parece que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea lejos de dictar una resolución clara en la materia, al delegar en los Jueces y Tribunales la obligación de determinar caso por caso si es más conveniente continuar un procedimiento hipotecario que iniciar un procedimiento declarativo y su posterior ejecución, ha dejado la puerta abierta a la inseguridad y a las diferentes apreciaciones que realicen los órganos nacionales.

Queda esperar a que el Tribunal Supremo y resto de Jueces y Tribunales comiencen a aplicar la doctrina del TJUE y se resuelvan las dudas.

TICHÉ ABOGADOS espera que este artículo sea de su utilidad e interés. Si quiere conocer, respecto a esta u otras sentencias, cómo puede afectar a su préstamo la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, TICHE ABOGADOS se encuentra a su disposición para prestarte asesoramiento personalizado como especialistas en derecho bancario.

NOVEDADES TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DEL REAL DECRETO LEY 7/2019 DE 1 DE MARZO DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

Thu, 21 Mar 2019 14:20:39 GMT

Tras la derogación del efímero Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno ha aprobado el nuevo Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (que fue publicado en el BOE del día 5 de marzo, con entrada en vigor al día siguiente), que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Incorporando las principales medidas legales que ya preveía el derogado RDL 21/2018, y otras nuevas medidas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del inquilino de vivienda en aras de que el arrendamiento se erija en una alternativa real y no residual al dominio de acceso a la vivienda.

Esta norma será de aplicación a aquellos contratos de arrendamiento firmados con posterioridad al 6 de marzo de 2019, no obstante resulta necesario que en las próximas semanas el Decreto sea convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.

Entre las principales novedades que introduce el Decreto cabe destacar:

1. Respecto los contratos de alquiler con carácter general.

- Se amplía la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler que pasa de 3 a 5 años si el arrendador es una persona física, y a 7 años si el arrendador es persona jurídica. De igual modo se amplía la prórroga tácita , pasando de 1 a 3 años.

- En cuanto a la necesidad de la vivienda por el arrendador, habiendo transcurrido el primer año de duración del contrato, y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador comunica de forma expresa al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años, haciendo constar la causa o causas que lo justifiquen, y con una antelación de dos meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

- El plazo de preaviso para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de alquiler será de 4 meses para el arrendador y de 2 meses para el arrendatario, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas de 5 o 7 años. Pero si el contrato ha sido prorrogado tácitamente, por plazos anuales hasta 3 años, el arrendatario deberá comunicar al arrendador su voluntad de no renovar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

- Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de esta forma cuando haya intención de vender un piso arrendado el inquilino queda protegido a pesar de la no inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.

De igual modo, se establece que el adquiriente de la vivienda quedará subrogado en las obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años si el arrendador se era persona física o 7 si se trataba de una persona jurídica.

- En cuanto a la actualización de la renta, ésta podrá ser actualizada cada año conforme convengan las partes. No obstante, no podrá actualizarse la renta por encima del Índice de Garantía de Competitividad .

- Con relación a la fianza, se fija un límite máximo para garantías adicionales a la fianza exigibles al arrendatario, consistente en dos mensualidades.

- Como principal novedad, el nuevo Decreto-ley introduce la creación de un SISTEMA ESTATAL DE INDICES DE REFERENCIA PARA EL PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA, siendo elaborado en el plazo de ocho meses por la Administración.

Estos índices se determinarán teniendo en cuenta datos procedentes de la Administración General del Estado, en concreto de la Agencia Tributaria, Catastro y Registro de la propiedad entre otros que sean representativos del mercado de alquiler de la vivienda.

Mediante estos índices se ofrecerá una media del valor de la renta mensual teniendo en cuenta la superficie en metros cuadrados, barrios, distritos, provincias y comunidades autónomas.

2. Novedades en materia de propiedad horizontal.

- Se introduce la creación de un fondo de reserva con un límite mínimo del 10% cuyo fundamento será atender a las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca.

- Se extiende la obligación de realizar obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad de propietarios pueda tener acceso alcancen un 75% del importe.

3. Medidas respecto los alquileres turísticos.

- Se suprime la limitación consistente en que estos alquileres fueran comercializados a través de canales de oferta turística, debiendo remitirnos a la normativa sectorial turística.

- Se permite la limitación de viviendas de uso turístico otorgando a la comunidad de propietarios esta facultad mediante una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, pudiendo asignar hasta un 20% más de los gastos comunes a los propietarios de este tipo de viviendas.

4. Novedades en materia de Desahucios.

- Se mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado que se encuentre en supuestos de vulnerabilidad. En este sentido se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a este tipo de supuestos de vulnerabilidad, produciendo dicho trámite la suspensión del procedimiento hasta que sean adoptadas las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por in plazo máximo de un mes para los casos en los que el arrendador es persona física y tres meses si el arrendador es persona jurídica.

- Se establece la obligación para los juzgados de fijar el día y la hora exactos en que vaya a tener lugar el lanzamiento.

5. Medidas fiscales

- El Real Decreto-ley se centra en habilitar el gravamen en el IBI de la vivienda vacía y bonificar el IBI de a vivienda protegida en alquiler.

- Además se introduce la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en determinados arrendamientos de vivienda.

Nos encontramos ante una norma que refuerza la posición del arrendatario de una vivienda como residencia habitual con la finalidad de otorgarle las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título, y para ello refuerza la cooperación con las Administraciones territoriales que tienen la responsabilidad de ejercer en sus respectivos ámbitos la competencia directa en materia de vivienda, adoptando una serie de medidas urgentes que contribuyan a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda.

Enlace Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquilerà https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3108

IMPORTANTES MODIFICACIONES EN LA LEY HIPOTECARIA.

Thu, 21 Feb 2019 14:50:04 GMT

TAL Y COMO ESTABA PREVISTO, HOY SE VOTAN EN EL CONGRESO LAS ÚLTIMAS ENMIENDAS INTRODUCIDAS POR EL SENADO DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA.

Esta es una norma que amplía la protección de los consumidores requiriendo mayor claridad a las entidades financieras en cuanto a las cláusulas legales de sus contratos para que éstos sean comprensibles al contratar una hipoteca.

Desde TICHE ABOGADOS pretendemos dar a conocer las principales modificaciones que incluirá la norma para el caso en que ésta sea aprobada, permitiendo despejar las cuestiones incipientes que puedan surgir.

Con carácter previo a señalar las novedades de la ley, resulta conveniente conocer el ámbito de aplicación de la norma, la cual regirá los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen alguna de las actividades relacionadas con la contratación de préstamos, ampliado, a su vez, la definición del concepto de consumidor y de la tipología de los inmuebles.

Respecto los contratos preexistentes, la ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, excepto en lo que afecta al vencimiento anticipado en caso de impago.

Los procedimientos de ejecución hipotecaria que actualmente se encuentran en vigor en los juzgados no podrán acogerse a esta reforma. De este modo, la mayoría de ellos seguirán suspendidos a la espera de la resolución del TJUE, más de 2 años después de que se elevase una cuestión prejudicial sobre el vencimiento anticipado.

Por lo tanto, la nueva ley contiene sólo dos artículos muy concretos que tienen carácter retroactivo: el que abarata el paso del tipo variable a fijo y el que establece cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, el resto de su contenido será aplicable a las hipotecas formalizadas con posterioridad a la entrada en vigor de la norma.

No obstante, sí que afectará a aquellos contratos que, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, sean objeto de novación o de subrogación.

Cabe destacar que la ley es una transposición de una directiva europea que ya lleva casi dos años de retraso, introduciendo entre otras las siguientes novedades:

1. Nuevo reparto de los gastos de hipoteca

Lo más mediático de la norma es el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, es decir, de aquellos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo. Con la nueva ley, corresponde al Banco pagar los gastos de gestoría, registro, notaría, el impuesto de actos jurídicos documentados y su copia de la escritura.

Por contraposición, al cliente únicamente correspondería el pago por la tasación de la vivienda y por su copia de la escritura.

Como vemos, este reparto supone una mejora clara para el consumidor, que hasta ahora soporta la mayoría de las costas.

Además, si se produce una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tendrá que pagarle una compensación al antiguo, que será la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

2. Mayor protección al consumidor

Tal y como hemos mencionado, el motivo principal por la que se elabora esta normativa es la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores . Pero además de las medidas que las Cortes españolas están obligadas a establecer, se añaden otras que son bastante interesantes:

La norma exige que se otorgue más información a el futuro hipotecado. Para ello el banco tendrá que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada ( FEIN ), un documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, deberá facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas ( FiAE ), en la que se explicarán de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

También se exige la visita obligatoria al notario tanto por los titulares de la futura hipoteca como por sus avalistas que tendrán que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no podrá autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.

3. Amortización anticipada

La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, será más barata. Esta solo podrá cobrarse si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites serán distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:

En una hipoteca variable , la comisión máxima podrá ser una de estas dos opciones:

- 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato

- 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo

En una hipoteca fija , la compensación podrá alcanzar los siguientes límites:

- Se establece un pago máximo del 4% en los 10 primeros años de vida del préstamo hipotecario

- Pago máximo del 3% en los siguientes años.

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tendrá un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

4. Fomento del tipo fijo

La nueva ley abarata el paso del tipo variable a fijo, ya sea porque se realice mediante una novación o porque se realice una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se podrá cobrar en este caso será del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

5. Cláusulas de vencimiento anticipado e intereses de demora

Una de las principales medidas de la Ley, se encuentra inspirada en otros marcos jurídicos de la Unión Europea, como el alemán o el italiano. Se divide la vida del préstamo en dos mitades, en caso de que se produzca un impago y deba activarse el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria: si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo concedido, el impago debe ser igual al 3% del capital o bien 12 cuotas. Por su parte, si se produce durante la segunda mitad, el impago se eleva al 7% o bien 15 cuotas.

Además, para los préstamos se encuentren garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, los intereses de demora se limitan al interés remuneratorio más tres puntos.

6. Supresión de la Cláusula Suelo

La norma prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables.

Por lo tanto, los bancos no podrán volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permitirá considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo.

Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

7. Comisión de apertura

Muchas entidades cobran a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

8. Incremento de la protección en los casos de embargo.

En el mismo artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, cláusula que otorga al Banco la facultad de solicitar el embargo de la vivienda como consecuencia de un impago reiterado, se establecen unos requisitos más estrictos para poder hacer uso de esta cláusula:

En concreto, el banco no podrá iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

- Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

- Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

9. Límites a los productos vinculados.

Respecto las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para acceder al préstamo hipotecario (Seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas…) . En la nueva ley se establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque sí podrán realizar bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.

Por tanto, los bancos podrán seguir comercializando sus productos vinculados, pero ahora el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y "en ningún caso" la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo"

10. Hipoteca o Crédito Verde.

La norma busca fomentar los edificios energéticamente eficientes y el uso de fuentes renovables. Se trata de una medida adicional para incentivar tanto la compra como la rehabilitación de los edificios con mejoras en materia energética. Para ello, se establece la exención del pago del IAJD sobre este tipo de hipotecas.

11. Regulación de las Cláusulas multidivisa.

Los préstamos concedidos en otras monedas, también tienen su protagonismo en la nueva ley. En cuanto se promulgue, los titulares de estos productos tendrán el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran.

Además, los bancos tendrán la obligación de informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN deberá incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.

Otro punto a tener en cuenta sobre este tipo de hipotecas es que, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato será considerado nulo, teniendo esto como principal consecuencia, que el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

12. Mayor regulación de los intermediarios financieros.

La norma dedica un capítulo a los intermediarios financieros ( brókeres inmobiliarios) y a los prestamistas privados. Con relación a estas figuras cabe destacar la creación de un registro de intermediarios gestionado por las Comunidades Autónomas y el Banco de España; se les exige que no tengan antecedentes penales y que no hayan sido declarados en concurso; y su remuneración deberá estar incluida en la Tasa Anual Equivalente.

13. Nuevo organismo para resolver quejas.

Por último, cabe mencionar la creación de una entidad para resolver los litigios que surjan en consecuencia de las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios.

Por lo tanto, en vista de las novedades que ofrece la nueva Ley Hipotecaria, podemos considerarla una norma que ofrece una ostensible protección a los consumidores, creando mayor seguridad jurídica en el mercado.

Desde Tiché Abogados interesamos que este artículo le haya sido de utilidad, y si a Usted le surgiere alguna duda relacionada con esta materia que requiera asesoramiento, no resulta ocioso recordarle que nuestro despacho cuenta con abogados altamente cualificados con grandes conocimientos en derecho hipotecario, los cuales se encuentran a su entera disposición.

EL IRPH EN BOCA DE TODOS

Thu, 14 Feb 2019 15:47:09 GMT

LA BANCA ESPAÑOLA ESPERA LA DECISIÓN DEL TJUE SOBRE EL IRPH.

1. ¿QUÉ ES EL IRPH?

Es IRPH está en boca de todos. ¿Qué constituyen estas siglas? El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata de un indicador que utilizan algunas de las entidades financieras para actualizar el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable.

El IRPH puede presentarse en 3 tipos: El IRPH de los bancos, el IRPH de las cajas de ahorros y el IRPH del conjunto de entidades. Este es calculado teniendo en cuenta la media de los préstamos a tres años concedidos por bancos (IRPH de bancos), según la oferta media de cajas de ahorro (IRPH de cajas) y el total de entidades (IRPH del conjunto de entidades)

2. ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL IRPH Y EL EURIBOR?

El problema surgió a raíz de la gran diferencia existente entre ambos indicadores. A día de hoy siguen quedando muestras de la gran diferencia entre uno y otro. El Banco Central Europeo dio la orden de las bajadas del tipo de interés, tanto el IRPH como el Euribor bajaron. Salvando la diferencia con que las hipotecas afectadas por el IRPH bajaron en una menor medida.

Podemos observar que en el día a día dicha diferencia marcaba una gran diferencia a la hora de hacer frente a los intereses. Por ejemplo, una hipoteca de 11.000 euros a 30 años, calculándolo con los intereses del IRPH o del Euribor supondría una diferencia de 100 euros mensuales para los consumidores españoles.

Otra de las diferencias que podemos ver entre uno y otro es la estabilidad con la que fluctúan. Siendo el IRPH más estable que el Euribor. Sin embargo, el primero suele ser más alto que el segundo. Provocando así unas hipotecas más a la alza.

3. ¿PUEDO CAMBIAR DE IRPH A EURIBOR EN MI HIPOTECA?

A día de hoy no existe regulación ni normativa que verse sobre el cambio del IRPH al Euribor. Sí que es cierto, que dada la situación nacional en la que nos encontramos en materia de dicho Índice, existen ciertas operaciones que podremos realizar.

Si nuestra hipoteca se declara nula por un juez se nos ofrecerá por parte del banco o entidad financiera una opción que probablemente sea referenciar la hipoteca al Euribor.

Otra opción será el intento de pactar con el banco o la entidad financiera correspondiente cambiar del IRPH al Euribor.

Finalmente podríamos decantarnos por una subrogación hipotecaria. Es decir, llevar nuestra hipoteca de un banco a otro. Eligiendo así que hipoteca que se corresponda mejor con nuestras necesidades.

4. REGULACION LEGAL DEL IRPH EN LA ACTUALIDAD

La importancia actual de dicho Índice es la situación legislativa europea en la que se encuentra. Y es que, a finales del 2017, el Tribunal Supremo sentencio que la simple referencia al IRPH no implicaba falta de transparencia ni abusividad.

Sin embargo, han sido varios juzgados españoles los que han decidido plantear la cuestión a una jerarquía superior. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Encontrándose ahora mismo el asunto a expensas de conocer la sentencia de dicho órgano.

Es cierto que cada vez con más frecuencia nos encontramos con sentencias que declaran nulo el IRPH Entidades en los contratos hipotecarios. La Audiencia Provincial de Alicante se ha declarado a favor del consumidor al considerar que dichas clausulas parten de la base de una falta de información y abusividad. Nos encontramos con que, en España, ya se han declarado algunas cláusulas precontractuales nulas, al ser consideradas redactadas en aras a una ausencia de información. Lo cual es suficiente para declarar una nulidad por falta de transparencia. Quedando esto regulado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de Enero de 2018.

Si volvemos un poco al IRPH Entidades, sí que es cierto que aún no existe una doctrina global. Es decir, las sentencias referidas a dicha clase de IRPH no se pueden extrapolar a las restantes clases. Afectando solo al IRPH Entidades.

5. SITUACION DEL IRPH ANTE EL TJUE.

Un informe de la Comisión de Justicia de la Unión Europea dictamina a favor de los intereses de los consumidores españoles. Calificando este índice como abusivo y relacionándolo con la práctica desleal, ya que se pactaba sirviéndose del desconocimiento legal y bancario del consumidor. Sin embargo, aunque generalmente el TJUE suele ir por la línea de lo establecido en el Informe, es necesaria una vista, las conclusiones del Abogado General y los escritos de las distintas partes afectadas.

Este informe abre las puertas a una posterior sentencia por parte del TJUE. Ya se han producido casos similares con otra clase de cláusulas, como es el caso de las clausulas suelo o las clausulas multidivisa.

Algunos bancos están empezando a pactar con aquellos clientes afectados por el IRPH para conseguir llegar a acuerdos. En estos casos, la hipoteca pasa de estar referenciada al IRPH a un tipo fijo, pero si devolver las cantidades ya pagadas de más.

Tendremos que esperar que finalmente el TJUE se pronuncie sobre ello, para poder aportar luz a la línea que tendrán que seguir las entidades financieras nacionales.

Si tiene alguna duda sobre el funcionamiento del IRPH y su comparativa con el Euribor, o bien es uno de los afectados de dicho interés y quiere saber cómo actuar a expensas de lo que dictamine el TJUE, no dude en contactar con TICHÉ ABOGADOS.

APROBADA LA NUEVA REFORMA DEL CÓDIGO PENAL EN MATERIA DE IMPRUDENCIAS DE TRÁFICO

Wed, 06 Feb 2019 15:35:41 GMT

EL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS HA APROBADO LA PROPOSICIÓN DE LEY ORGÁNICA DE MODIFICACIÓN DE LA LEY ORGÁNICA 10/1995, DE 23 DE NOVIEMBRE, DEL CÓDIGO PENAL, EN MATERIA DE IMPRUDENCIA EN LA CONDUCCIÓN DE VEHÍCULOS A MOTOR O CICLOMOTOR Y SANCIÓN DEL ABONDONO DEL LUGAR DEL ACCIDENTE

El Pleno del Congreso de los Diputados aprobó el día 22 de noviembre de 2018 la proposición de modificación del Código Penal, relativa a imprudencias cometidas al volante. La reforma tiene por objeto introducir tres supuestos considerados de imprudencia grave, el incremento de las penas de este tipo de conductas y la introducción de un nuevo ilícito penal: el abandono del lugar del accidente.

Esta reforma llega en un momento crucial, en que las imprudencias cometidas al volante se encuentran en el punto de mira. Las víctimas han pedido durante años que se produjera una modificación que castigara más duramente al conductor infractor y garantizara una mayor prudencia al volante, con el consiguiente incremento de la seguridad del ciudadano.

A través de este artículo vamos a analizar los nuevos tipos penales que se incluirán en el Código Penal, así como el cambio que experimentarán las penas de los delitos ya tipificados.

1. SITUACIÓN DE PARTIDA. TÍTULO XVII DEL CÓDIGO PENAL: DE LOS DELITOS CONTRA LA SEGURIDAD COLECTIVA. CAPÍTULO IV: DE LOS DELITOS CONTRA LA SEGURIDAD VIAL.

El Código Penal vigente, recoge los delitos contra la seguridad vial en los artículos 379 a 385 ter, dentro del Capítulo IV del Título XVII.

Actualmente, los delitos relacionados con el tráfico que se encuentran recogidos en el Código Penal español, junto a sus correspondientes penas, son los siguientes:

- Exceso de velocidad . Se produce cuando el conductor supera la velocidad establecida en 60 km/hora en vía urbana o en 80 km/hora en vía interurbana. Pena: prisión de 3 a 6 meses o multa de 6 a 12 meses o trabajos en beneficio de la comunidad de 31 a 90 días. Privación del derecho a conducir superior a 1 año y hasta 4 años.

- Consumo de drogas, estupefacientes, sustancias psicotrópicas o bebidas alcohólicas. Se incurre en este tipo delictivo cuando el conductor arroje una tasa de alcohol en aire espirado superior a 0,60 miligramos/litro, y en sangre, a 1,2 gramos/litro. Pena: prisión de 3 a 6 meses o multa de 6 a 12 meses o trabajos en beneficio de la comunidad de 31 a 90 días. Privación del derecho a conducir superior a 1 año y hasta 4 años.

Relativo a este tipo delictivo, encontramos la tipificación de la negativa del conductor a someterse a los correspondientes test de detección de drogas o alcoholemia a los que los agentes de la autoridad pretendan someterle . Pena: Prisión de 6 meses a 1 año. Privación del derecho a conducir de más de 1 año y hasta 4 años.

- Conducción temeraria manifiesta poniendo en peligro concreto la vida o integridad de las personas. La conducción temeraria se produce cuando el conductor excede la velocidad en 60 km/hora en vía urbana o en 80 km/hora en vía interurbana, así como cuando arroja una tasa de alcohol en aire superior a 0,60 mg/litro o en sangre superior a 1,2 gr/litro. Pena: Prisión de 6 meses a 2 años. Privación del derecho a conducir superior a 1 año y hasta 6 años.

- Conducción temeraria con manifiesto desprecio a la vida de los demás. Se produce la conducción temeraria descrita en el apartado anterior, poniendo en concreto peligro la vida de los demás. Pena: Prisión de 2 a 5 años y multa de 12 a 24 meses. Privación del derecho a conducir de 6 a 10 años.

Si el conductor no pone en peligro concreto la vida o integridad de las personas, la pena se ve reducida. Pena: Prisión de 1 a 2 años y multa de 6 a 12 meses. Se mantiene la privación del derecho a conducir de 6 a 10 años.

- Resultado constitutivo de delito. Si además de las conductas ya descritas, se obtuviese un resultado que constituya delito (homicidio, lesiones, etc.), los Jueces condenarán al conductor por el delito que tenga asignada una pena más grave, aplicada en su mitad superior. Todo ello sin perjuicio del resarcimiento de la responsabilidad civil originada.

- Conducción habiendo perdido la vigencia del permiso de circulación por pérdida total de puntos asignados. Pena: Prisión de 3 a 6 meses o multa de 12 a 24 meses o trabajos en beneficio de la comunidad de 31 a 90 días.

- Conducción habiendo sido privado cautelar o definitivamente del permiso de circulación por decisión judicial. Pena: Prisión de 3 a 6 meses o multa de 12 a 24 meses o trabajos en beneficio de la comunidad de 31 a 90 días.

- Conducción sin haber obtenido nunca permiso de circulación. Pena: Prisión de 3 a 6 meses o multa de 12 a 24 meses o trabajos en beneficio de la comunidad de 31 a 90 días.

- Creación de grave riesgo para la circulación. Pena : Prisión de 6 meses a 2 años o multa de 12 a 24 meses y trabajos en beneficio de la comunidad de 10 a 40 días. Se recogen dos formas de generación del riesgo:

1. Colocación de obstáculos, derramar sustancias deslizantes o inflamables, así como modificación de la señalización (mutación, sustracción o anulación de señales).

2. Cuando la seguridad de la vía no sea restablecida y haya obligación de hacerlo.

2. PROPOSICIÓN DE REFORMA DEL CÓDIGO PENAL: TRES NUEVOS SUPUESTOS DE IMPRUDENCIA GRAVE

El Congreso de los Diputados, a través de la aprobación de la Proposición de Ley Orgánica de modificación de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, pretende introducir tres supuestos considerados de imprudencia grave : conducción bajo la influencia de drogas tóxicas, estupefacientes, sustancias psicotrópicas o de bebidas alcohólicas o exceso de velocidad.

Estas conductas, serán castigadas con mayor dureza tras la modificación del Código Penal, teniendo reflejo en dos futuros artículos: el art. 142 bis y el art. 152 bis.

En primer lugar, el artículo 142 CP en su redacción actual, recoge dos supuestos de homicidio imprudente utilizando vehículos a motor o ciclomotor. En su apartado primero recoge la imprudencia grave , que será castigada con la pena de prisión de 1 a 4 años, y la privación del derecho a conducir de 1 a 6 años. En su apartado segundo, recoge la imprudencia menos grave , que será castigada con la pena de multa de 3 a 18 meses y privación del derecho a conducir de 3 a 18 meses.

La futura modificación del Código Penal introducirá los supuestos de imprudencia grave en el art. 142.1 CP, así como una previsión en el art. 142.2 CP, puesto que quedará a criterio del Juez determinar si la imprudencia es menos grave. Por otro lado, se introducirá un nuevo artículo 142 bis, que castigará con la pena superior en grado el hecho, en atención a su notoria gravedad, cuando se hubiera provocado la muerte de dos o más personas, o la muerte de una persona y lesiones del resto, y en dos grados , cuando el número de fallecidos fuera muy alto. En este sentido, la pena superior en dos grados podría llegar hasta los 9 años de prisión en el caso de la imprudencia grave y superar los 4 años en caso de imprudencia menos grave.

En segundo lugar, el artículo 152 CP en su redacción actual, castiga las lesiones ocasionadas por imprudencia grave y menos grave, cometidas con vehículo a motor. Las penas de prisión aplicables en caso de imprudencia grave, dependerán de las lesiones ocasionadas, y se moverán en una horquilla 3 meses a tres años, junto a la privación del derecho a conducir vehículos a motor de 1 a 4 años. Por otro lado, su la imprudencia fuera menos grave, la pena será de multa de 3 a 12 meses, incluida la privación del derecho a conducir vehículos a motor y ciclomotores de 3 meses a 1 año.

La reforma supondrá la introducción en el art. 152.1 CP de los supuestos de imprudencia grave, así como una previsión en el art. 152.2 CP, puesto que quedará a criterio del Juez determinar si la imprudencia es menos grave, al igual que ocurrirá con el delito imprudente de lesiones.

El futuro artículo 152 bis CP permitirá incrementar la pena en grado cuando hubiera varias personas que sufrieran las lesiones tipificadas en los apartados 2º y 3º del art. 152.1 CP (149 y 150 CP), y en dos grados, cuando el número de personas que sufrieran las lesiones fuera muy alto. En este sentido, la pena superior en dos grados podría ascender hasta los 6 años en el caso de imprudencia grave y hasta más de 4 años en caso de imprudencia menos grave.

Por otro lado, el texto aprobado pretende incorporar un nuevo apartado dentro de la regla general del art. 382 CP, mencionada al inicio de este apartado, y que incluirá la pena de privación del derecho a conducir vehículos a motor y ciclomotor por un plazo de 6 a 10 años, aplicada en su mitad superior, cuando concurra la conducción temeraria del art. 381 CP, es decir, cuando el conductor realice la conducta con manifiesto desprecio a la vida de los demás.

3. REFORMA DEL CÓDIGO PENAL. INTRODUCCIÓN DEL DELITO DE ABANDONO DEL LUGAR DEL ACCIDENTE

Finalmente, la proposición de Ley Orgánica de reforma del Código Penal, incluye la creación de un nuevo tipo delictivo: el abandono del lugar del accidente, que se incluirá en el Capítulo IV del Título XVII del Código Penal, por tratarse de una conducta dolosa, el abandono de una persona víctima del accidente y que puede sufrir lesiones, o incluso, haber fallecido.

Este futuro tipo delictivo pretende castigar aquéllas conductas que quedan fuera del delito de omisión del deber de socorro del art. 195 CP, que exige que la persona se encuentre en una situación de peligro manifiesto y grave.

El nuevo artículo 382 bis CP castigará con la pena de prisión de 6 meses a 4 años, el abandono del lugar del accidente cuando el conductor hubieses actuado imprudentemente, con privación del derecho a conducir vehículos a motor de 1 a 4 años, y en caso de ser fortuito, la pena de prisión será de 3 a 6 meses y la privación del derecho a conducir vehículos a motor será de 6 meses a 2 años.

NUEVA SENTENCIA DEL SUPREMO SOBRE LAS HIPOTECAS

Wed, 30 Jan 2019 12:34:06 GMT

DOCTRINA JURISPRUDENCIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO EN MATERIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS

¿Tu contrato de préstamo hipotecario tiene una cláusula que establece una comisión de apertura? ¿Y una cláusula que te atribuye el pago de todos los gastos, aranceles e impuestos del préstamo?

El día 23 de enero de 2019 ha sido una fecha clave en materia de cláusulas abusivas. El Tribunal Supremo ha dictado cinco Sentencias Nº 44, 46, 47, 48 y 49, que han fijado doctrina en materia de cláusulas abusivas sobre las que no existía ningún pronunciamiento anterior.

Se trata de dos cláusulas esenciales y que se encuentran presentes en la práctica totalidad de contratos de préstamos hipotecarios: la cláusula que establece una comisión de apertura del préstamo , y la cláusula que declara la obligación del consumidor de hacer frente a la totalidad de gastos, aranceles e impuestos derivados del préstamo hipotecario .

1. COMISIÓN DE APERTURA DEL PRÉSTAMO

En primer lugar, el Alto Tribunal se ha pronunciado en la Sentencia Nº 44/2019, dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil, sobre la abusividad de la cláusula que establece la comisión de apertura.

En el caso enjuiciado, en el contrato de préstamo hipotecario se fijaba una cláusula de comisión de apertura del 0,85%.

El Tribunal Supremo ha declarado la validez de la cláusula que establece una comisión de apertura y su exclusión del control de contenido, aunque no de transparencia. Tanto la comisión de apertura del préstamo como su interés remuneratorio forman parte del precio del préstamo y deben ser incluidos en el cálculo de la TAE y en la información precontractual que debe ponerse a disposición del prestatario con carácter previo a la contratación.

Se trata de una comisión que obedece al “ precio que el banco pone a sus servicios ”, tales como actividades de estudio de solvencia o concesión del préstamo, y que son inherentes a su actividad crediticia. Por este motivo, el Banco no tiene que probar las actividades que generan el gasto ni la proporcionalidad entre el coste y la comisión.

En consecuencia, la cláusula no es abusiva, ni procede declarar su nulidad, siendo el consumidor el obligado al abono de la misma.

2. CLÁUSULA QUE IMPONE AL CONSUMIDOR LA OBLIGACIÓN DE ABONAR TODOS LOS GASTOS, IMPUESTOS Y ARANCELES DERIVADOS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

En segundo lugar, a través de las cinco Sentencias dictadas, el Tribunal Supremo se ha manifestado sobre a quién corresponde el abono de determinados gastos que tienen su origen en la formalización del préstamo con garantía hipotecaria.

Debemos partir de la base de que una cláusula que indiscriminadamente atribuya al consumidor el abono de la totalidad de los gastos originados durante la tramitación del contrato de préstamo con garantía hipotecaria es nula (Sentencia del Tribunal Supremo Nº 705/2015, de 23 de diciembre de 2015).

No obstante, con carácter previo a exponer la doctrina del Tribunal Supremo, conviene precisar que la declaración de nulidad de la cláusula supone su inaplicación, sin embargo los efectos de su nulidad dependerán del tipo de gasto. Si se trata de gastos correspondientes a honorarios de terceras personas intervinientes en el procedimiento, la declaración de nulidad no puede suponer que estos sujetos dejen de percibir las cantidades que les correspondan por los servicios prestados, sino que deberá determinarse la proporción de estos gastos que corresponderá abonar a cada una de las partes del contrato. Si estos gastos fueron sufragados por el consumidor, la entidad bancaria deberá reintegrarle las cantidades abonadas en exceso.

Asimismo, la solución impuesta por el Tribunal Supremo, es objeto de matices, puesto que deberá tenerse en cuenta la legislación vigente en el momento de inscripción del préstamo hipotecario para determinar con exactitud los gastos que corresponden al consumidor y a la entidad bancaria.

2.1. IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

El Tribunal Supremo mantiene el pronunciamiento contenido en las Sentencias Nº 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo, estableciendo una triple distinción para determinar el sujeto obligado al pago del impuesto:

- En relación a la constitución de la hipoteca como garantía del préstamo hipotecario. El consumidor es el sujeto obligado al pago del impuesto.

- Respecto al derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto . El sujeto pasivo del impuesto es el prestatario o consumidor.

- En relación al derecho de cuota fija, por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios de papel exclusivo para uso notarial . Si se trata de la matriz , el impuesto será a cargo del consumidor o prestatario, salvo pacto en contrario. Sin embargo, si se trata de copias autorizadas , el obligado al pago del impuesto será el solicitante.

Asimismo, conviene tener presente que el Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, únicamente resultará aplicable a contratos de préstamo hipotecarios que se hayan formalizado con posterioridad a su entrada en vigor.

2.2. GASTOS NOTARIALES

En relación a los gastos notariales, la legislación vigente determina que el abono de los aranceles notariales relativos a la inscripción de préstamos hipotecarios corresponderá a la parte que se encuentre interesada en ello (Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, norma 6ª del Anexo II).

El Tribunal Supremo considera que ambas partes del contrato de préstamo hipotecario se encuentran interesadas en la inscripción pública. El consumidor, se encuentra interesado debido a que los intereses de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria son menores que los contratos de préstamos personales, mientras que la entidad bancaria, se encuentra interesada en la inscripción debido a que la misma constituye título ejecutivo. En consecuencia, el coste de la matriz de escritura pública del préstamo hipotecario debe abonarse por mitad por ambas partes contratantes.

No obstante, respecto al resto de inscripciones, es necesario determinar el sujeto obligado al pago en función de su interés en la misma:

- Escrituras de modificación o novación : abono por mitad.

- Escritura de cancelación de la hipoteca : abono por el prestatario o consumidor.

- Copias simples : solicitante de la copia.

2.3. GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La legislación vigente en materia de inscripción de la propiedad, declara que deberá hacer frente al pago de los aranceles de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad el transmitente, o quien tenga interés en asegurar la inscripción del derecho (La Ley Hipotecaria, Art. 6).

Resulta evidente, y así lo indica el Tribunal Supremo, que el principal interesado en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es el Banco, correspondiéndole al mismo el pago de los gastos registrales.

Sin embargo, en relación al abono de los gastos relativos a la escritura de cancelación , el interesado en inscribir la cancelación de la hipoteca es el consumidor o prestatario, correspondiéndole al mismo el abono del arancel.

2.4. GASTOS DE GESTORÍA

En este punto, conviene tener presente que la intervención de un gestor en la formalización de un préstamo con garantía hipotecaria no es obligatoria, si bien el art. 40 del Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, sobre Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, obliga a las partes a seleccionar una gestoría de común acuerdo.

En este sentido, concluye el Tribunal Supremo, que es un servicio que beneficia a ambas partes, y que en consecuencia, debe ser abonado por mitad.

TICHÉ ABOGADOS espera que este artículo sea de su utilidad e interés. Si quiere conocer, respecto a esta u otras sentencias, cómo puede afectar a tu préstamo la doctrina del Tribunal Supremo, TICHE ABOGADOS se encuentra a su disposición para prestarte asesoramiento personalizado como especialistas en derecho bancario.

DEROGACIÓN DEL DECRETO EN MATERIA DE VIVIENDAS Y ALQUILER

Thu, 24 Jan 2019 13:23:03 GMT

¿Qué ocurrirá con tu alquiler tras el rechazo del real decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler?

Tras conocer que el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no fue convalidado el pasado martes 22 de enero de 2019, por el Congreso de los Diputados, al haber votado en contra 243 diputados de los 350 con los que cuenta la cámara, pueden surgir diferentes dudas para las partes contratantes que hayan modificado el contrato de alquiler con motivo de este Decreto.

Con carácter previo a señalar las principales consecuencias del Real Decreto-ley, conviene mencionar que esta norma afectaba no solo a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino también a la Ley de Propiedad Horizontal, a la reforma sobre desahucios de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a la exención en LITP y AJD para determinados arrendamientos de vivienda.

Una de las principales consecuencias atiende a la vigencia de los contratos celebrados dentro del período en el que el Decreto se encontraba en vigor, en este sentido, el Decreto habrá estado vigente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 24 de enero de 2019, fecha de publicación en el BOE del acuerdo de derogación. Esto significa que los contratos celebrados dentro de ese período conservarán su vigor.

1.- RESPECTO LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

En cuanto a la normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda se mantiene la regla general por la que se establece que este tipo de contratos se regirán por la voluntad de las partes siempre que se enmarquen en lo establecido en el título II de la LAU.

Aunque ya se encontraba excluida en la LAU la cesión de uso de una vivienda amueblada para su uso, comercializada en canales turísticos . No obstante, el Decreto extendía esta exclusión también a cualquier otro medio de comercialización o promoción, si está sometida a la normativa sectorial turística, con la intención abarcar aquellos alquileres de muy corta duración realizados a través de plataformas, webs o aplicaciones.

Aunque se mantiene el principio por el que la duración puede ser acordada por las partes, otra consecuencia importante a tener en cuenta la encontramos en el aumento de la duración mínima de tres años por la vía de prórrogas anuales, extendiendo esa posible duración mínima impuesta por el arrendatario a los cinco años , en caso de que el arrendador sea persona física, y a los siete años si el que arrienda es una persona jurídica, cualquiera que sea la forma de esta persona jurídica.

Independientemente de las posibles prórrogas anuales, hasta alcanzar el mínimo de 5 ó 7 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato sin que ninguna de ambas partes hubiese notificado con 30 días su voluntad de no renovarlo, se prorrogará necesariamente durante tres años más, cuando hasta ahora solo lo era por un año .

El Decreto contiene modificaciones respecto la actualización de la renta , añade una previsión para arrendamientos de renta reducida, con duración de hasta 5 ó 7 años, conectando el incremento máximo con el IPC. También contempla una definición de renta reducida, remitiéndose a un real decreto que regule el Plan Estatal de Vivienda. Y modifica la posibilidad de elevar la renta por mejoras, aunque ahora el arrendador tendrá que esperar a que pasen cinco o siete años en vez de tres.

En cuanto a la fianza, se extiende su no actualización a cinco o siete años, cuando ahora es de tres. Aunque cabe que las partes acuerden otra garantía adicional a la fianza en metálico, durante el tiempo de duración mínima obligatoria de cinco o siete años el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

2.- RESPECTO LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En cuanto al fondo de reserva el Decreto desarrolla su regulación y destino, el cual puede utilizarse para realizar determinadas obras de accesibilidad, suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o para sufragar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. La titularidad de este fondo corresponde a todos los efectos a la comunidad.

Relativo a las obras y actuaciones obligatorias el Decreto contiene la obligación de realizar las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, aunque superen las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Además, permite que la junta general limite o condicione el alquiler con fines turísticos cuando voten a su favor tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

3.- RESPECTO LA LEY DE HACIENDAS LOCALES

Conviene resaltar que el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, queda modificado en la regulación del Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

En este sentido, el Decreto permite que los ayuntamientos, mediante ordenanza fiscal dispongan uno o varios recargos en función del periodo de desocupación del inmueble.

En contraposición, se prevé que los ayuntamientos puedan establecer una bonificación de hasta el 95% en el IBI para los inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

4.- RESPECTO LA LEY DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

El Decreto establecía una nueva exención objetiva, entiende exento el arrendamiento de una edificación habitable con destino primordial para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Y extiende esta exención al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Por último, cabe mencionar que, con anterioridad al Decreto 21/2018, de 14 de diciembre, los contratos de arrendamiento venían regulados por la LAU de 1994. Además, la Publicación del Decreto no impidió la continuidad de los contratos celebrados con anterioridad al 19 de diciembre de 2018, rigiéndose por lo establecido dicho régimen jurídico que les era de aplicación, sino que se permitió acordar la adaptación de los contratos preexistentes al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley. Actualmente, después de un mes este tipo de contratos vuelve a estar sometido al régimen establecido por la LAU de 1994.

Ante todo lo expuesto, desde Tiché Abogados interesamos que este artículo le haya sido de utilidad, y si usted (arrendador o arrendatario) se encuentra entre los afectados/beneficiados por el Decreto o le surge alguna duda que requiera de asesoramiento en materia de arrendamientos, no resulta ocioso recordarle que nuestro despacho se encuentra a su entera disposición.